İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından 13 Mart 2025 tarihinde alınan karar ile İstanbul genelindeki imar planlarına eklenen plan notu sayesinde çatı katlarının belirli şartlar dahilinde bağımsız bölüm olarak değerlendirilmesi mümkün hale getirildi. Ancak söz konusu düzenleme hakkında Türk Mühendis ve Mimarlar Odaları Birliği Mimarlar Odası tarafından açılan iptal davası sonucunda, İstanbul 14. İdare Mahkemesi tarafından önce yürütmenin durdurulmasına karar verilmiş, akabinde 25 Şubat 2026 tarihli karar ile plan notunun iptaline hükmedilmiştir. Söz konusu plan notu, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde çatı katlarının bağımsız bölüm olarak kullanılmasına imkan tanıması sebebiyle, birçok projede maliyetlerin düşmesine ve vatandaşların kentsel dönüşümden daha kolay yararlanabilmesine katkı sağlamaktaydı.
Plan Notu Düzenlemesi ve Getirdiği Avantajlar
İBB Meclisi tarafından alınan kararla kabul edilen plan notu ile İstanbul genelinde yeni yapılan binalarda çatı katı kullanımına ilişkin önemli değişiklik getirmiştir. Bu düzenleme öncesinde çatı katları depo yahut dubleks daire olarak değerlendiriliyordu. Düzenleme ile çatı katlarının bağımsız bölüm haline getirilmesine imkan tanınmıştır.
Düzenlemenin temel amaçlarından biri, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ortaya çıkan ekonomik ve teknik sorunlara çözüm üretmek olmuştur. İstanbul’da birçok riskli yapının dönüşümünde yüklenici ve maliklerin karşılaştığı en önemli sorunlardan biri maliyet ve bağımsız bölüm sayısının yetersiz kalmasıdır. Çatı katlarının bağımsız bölüm olarak değerlendirilmesi sayesinde projelerde ek konut üretilebilmesi mümkün hale gelmiş ve bu karar ile kentsel dönüşüm uygulamalarının artmasına katkıda bulunulmuştur.
Mahkemenin İptal Kararı ve Gerekçesi
Söz konusu plan notu düzenlemesi hakkında meslek kuruluşları tarafından iptal davası açılmış ve dava İstanbul 14. İdare Mahkemesi’nin 2025/1697 esas sayılı dosyasında görülmüştür. Mahkeme, ilk aşamada düzenlemenin uygulanmasının telafisi güç zararlar doğurabileceği ve hukuka aykırılık ihtimali bulunduğu gerekçesiyle yürütmenin durdurulmasına karar vermiş, 25 Şubat 2026 tarihli karar ile plan notunun iptaline hükmedilmiştir.
Mahkeme, dava konusu düzenlemenin İstanbul genelinde geçerli olacak şekilde 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına plan notu eklenmesi suretiyle yapıldığını; ancak bu değişikliğin hazırlanması sürecinde gerekli teknik analizlerin, araştırmaların ve planlama çalışmalarının yapılmadığını tespit etmiştir. Kararda, plan değişikliklerinin yapılabilmesi için ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınması, gerekli analiz ve etüt çalışmalarının gerçekleştirilmesi ve plan değişikliğinin gerekçesinin plan açıklama raporunda ortaya konulması gerektiği ifade edilmiştir. Buna karşın dava konusu plan notu düzenlemesinde bu sürecin izlenmediği ve gerekli plan açıklama raporunun bulunmadığı belirtilmiştir.
Mahkeme ayrıca, plan notlarının esasen imar planlarında yer alan kararları açıklayıcı nitelikte olduğunu; plan paftalarında yer almayan hususların düzenlenemeyeceğini vurgulamıştır. İstanbul genelinde uygulanacak şekilde çatı alanlarının imalatı ve kullanımına ilişkin yeni bir düzenleme getirilmesinin, plan notu yoluyla değil, planlama ilkeleri doğrultusunda hazırlanacak kapsamlı bir plan değişikliği ile yapılması gerektiği ifade edilmiştir.
Kararda ayrıca söz konusu düzenlemenin İstanbul’un tamamında uygulanacak şekilde genel bir plan notu olarak kabul edilmesinin planlama ilkeleri ile bağdaşmadığına dikkat çekilmiştir. Plan değişikliklerinin yapılacağı alanın özellikleri, mevcut yapılaşma durumu, kent dokusu ve çevresel koşullar dikkate alınarak değerlendirilmesi gerektiği; buna karşılık dava konusu düzenlemede bu hususların gözetilmediği ve bütün şehir için tek tip bir plan notu getirildiği belirtilmiştir.
Av. Muhammed Emin Ünal
