Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu kapsamda kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması zorunlu değildir. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla, yani sözlü olarak anlaşmaları halinde de geçerli bir kira sözleşmesi kurulmuş sayılır. Kiraya verenin taşınmazı kullanıma bırakması ve kiracının kira bedelini ödemesi ile birlikte kira ilişkisi hukuken doğmuş olur.
Yazılı ve Sözlü Sözleşme Ayrımı ile İspat Zorlukları
Kira sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Bununla birlikte, kira sözleşmesi tarafların ekonomik menfaatlerini doğrudan etkileyen birçok düzenleme içerdiğinden, yazılı yapılması ispat kolaylığı ve uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle kira artışı, yan giderler ve tahliye koşullarına ilişkin kayıtların sözlü sözleşmelerde ispatı uygulamada ciddi güçlükler doğurmaktadır.
Sözlü sözleşmelerde kira bedelinin miktarı ile başlangıç tarihinin tespiti büyük sorunlara yol açar. Yıllık kira bedeli, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki senetle ispat sınırının üzerindeyse, kira miktarı tanıkla ispat edilemez. Kiraya veren başlangıç tarihini ispat edemiyorsa, kiracının kabul ettiği tarih esas alınır.
- Yargıtay 3. HD., E. 2010/5854 K. 2010/10024 T. 07.06.2010
“Şu halde mahkemece, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin tespit edilmesi gerekir. Davacı tarafın ispat edememesi durumunda davalı tarafından açıklanan tarih başlangıç kabul edilmeli ve bir sonraki dönem için kira parasının tesbitini isteyip istemediği davacı taraftan sorularak istemesi halinde bu dönemin kira parasının tesbitine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Sözlü kira sözleşmelerinde bir diğer sorunda kira bedelinin ve kira artış oranın ispatıdır. Yukarıda izah edildiği üzere yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde kalması halinde tanık dinletilemeyecektir. Kira bedeli ve artış oranın hususunda taraflar arasında uyuşmazlık olduğu takdirde, kiraya veren iddia ettiği hususu ispatla mükelleftir.
- Antalya BAM, 6. HD., E. 2019/1517 K. 2020/962 T. 4.12.2020
“Yargıtay uygulaması dikkate alındığında olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat yükü davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer. Davacının talep ettiği kira miktarına göre HMK’nun 288. maddesi hükmü uyarınca davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Aksi halde davalının bildirdiği miktar esas alınmalıdır. Yine davalı kiracı da kira borcunun ödendiğini H.M.K.’nun 288. maddesi gereğince yazılı belge ile ispat etmelidir.Somut olayda davacı sözlü kira ilişkisine dayanmış ve kira parasının 2011 yılından beri 500,00-TL yatırıldığını, Tefe Tüfe hesaplamalarına göre artış yapılmadığını belirtmiş ise de bu husus taraflar arasında kararlaştırılmış olmayıp kira artış oranına ilişkin iddiasını kanunda belirtilen usullere göre kanıtlayamamıştır. Yıllık kira miktarına göre davacının bu iddiasını tanıkla kanıtlanma olanağı da bulunmamaktadır.”
Hasılı kelam, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması taraflar açısından bir zorunluluk olmasa da, uygulamada büyük önem taşımaktadır. Zira kira hukukunun temelini oluşturan “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” nedeniyle, sözlü kira ilişkileri çoğu durumda kiraya veren açısından ciddi riskler doğurabilmektedir.Taraflar arasında kararlaştırılan şartların yazılı bir sözleşmede yer alması halinde, bu hususların ispatı oldukça kolaydır. Buna karşılık sözlü kira ilişkilerinde, kira bedeli, artış oranı veya diğer şartlar bakımından ortaya çıkan uyuşmazlıklarda bu hususların ispatı çoğu zaman mümkün olamamaktadır. Bu durum, özellikle kiraya veren bakımından hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve sözleşme şartlarının açık, net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde düzenlenmesi tavsiye edilmektedir. Ayrıca sözleşme metninin mümkünse bu alanda ehil kimseler tarafından hazırlanması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşır. Nitekim uygulamada kırtasiyelerden temin edilen standart kira sözleşmelerinin, somut olaya uygun düzenlenmemesi sebebiyle birçok hukuki ihtilafta yetersiz kaldığı ve hak kaybına neden olduğu görülmektedir.
Av. Muhammed Emin Ünal
