Arsa payı; bir taşınmazın bağımsız bölümlerine (daire, dükkân vb.), o bölümlerin konumu, büyüklüğü ve değeriyle oranlı olarak tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı özellikle binanın yıkılması halinde kat mülkiyetinin sona ermesiyle birlikte gündeme gelmektedir.
Eski binalarda arsa payları, genellikle müteahhitler tarafından şerefiye payların uygun olmayan şekilde dağıtım yapılmıştır. Şerefiye payı konum, büyüklük, cephe ve manzara gibi birçok unsuru içerir ve dairenin değerini belirtir. Örneğin en üst katta 60 mt2 olan deniz manzaralı dairenin aynı binada bulunana 100 mt2 kare ikinci katta denizi görmeyen daireye göre arsa payının daha yüksek ya da eşit paya sahip olabilir. Eski yapılarda hakkaniyete aykırı yapılan bu paylaşımlar kentsel dönüşüm sürecine kat malikleri arasında uyuşmazlıkların çıkmasına sebebiyet vermektedir.
Kendisine ait arsa payının düşük olduğunu düşünen kat maliki bu süreçte arsa payının düzeltilmesi için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir. Arsa payının düzeltilmesi davaları zamanaşımına tabi değildir. Ancak arsa payı hesaplaması yapılırken güncel durum değil, binanın yapıldığı tarihteki kriterler esas alınacaktır. Örneğin binanın giriş katında bulunan dükkanın değeri yapılış tarihi itibariyle dairelerle aynı değere sahip olabilir. Ancak dava tarihine kadar geçen süre zarfında binanın bulunduğu lokasyonun ticari olarak değerlenmesi arsa payı oranlarının tahsisinde önem arz etmemektedir. Bu sebeple dava açmadan önce bu durumu hesaplayarak yola çıkılması daha doğru olacaktır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Yıkım Kararına Etkisi
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı düzeltilmesi davası tek başına yıkım kararını ve kentsel dönüşüm sürecini durdurmamaktadır. Ancak ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde süreç durdurulabilir. Yıkım yapıldıktan sonra kat mülkiyeti sona erdiğinden ortada müşterek mülkiyetli bir arsa olacaktır. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni binada daire paylaşımı da maliklerin arsa payları oranlarına göre olacaktır. Arsa payının düzeltilmesi davası devam ederken binanın yıkılması ve kentsel dönüşümün devam etmesi halinde davacı kat malikinin hak kaybına uğraması muhtemeldir. Örneğin 50/1000 arsa payına sahip kat malikinin dava sonucunda, arsa payını 100/1000 olarak tespit ettirdiği takdirde mağduriyeti açıkça ortaya çıkmış olacaktır. Yeni yapılacak dairede, gerçek arsa payına göre çok daha büyük bir daire sahibi olabilecekken dava sürecinde kentsel dönüşüm devam ettiğinden dolayı mağduriyete uğrayacaktır.
Uygulamada arsa payının düzeltilmesi davaları devam ederken “ihtiyati tedbir” kararı verilerek süreç durdurulsa da, bu yönde kararlara çok sık rastlanmamaktadır. Bu sebeple arsa payının daha yüksek olduğunu tespit ettiren kat maliki, hak ettiğinden fazla miktarda daireye sahip olan kat maliklerinden tazminat talep edebilecektir.
Av. Muhammed Emin Ünal
