Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel âdet bulunmuyorsa; ısıtma, aydınlatma, su ve benzeri kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Bu giderler uygulamada “yan gider” olarak adlandırılmaktadır. Bu giderlere katlanan taraf, ödediği tutarları ispat eden belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Genel kural olarak kiralananın kullanımıyla ilgili giderler kiracıya aittir. Buna karşılık sigorta, vergi ve benzeri taşınmazın mülkiyetiyle doğrudan ilgili yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir. Bu nedenle kiracının hangi giderlerden sorumlu olduğu belirlenirken giderin adından ziyade niteliğine bakılmalıdır.
Uygulamada özellikle “apartman aidatı” veya “site aidatı” adı altında birçok farklı gider kalemi talep edilmektedir. Ancak aidat adı altında istenen her bedelin kiracıya ait olduğu söylenemez. Kiralanan taşınmazın varlığından kaynaklanan asansörün ana parça değişimi, mantolama, demirbaş yenileme ve esaslı onarım gibi giderler kiraya verene aittir. Buna karşılık ısıtma, temizlik, ortak alan giderleri ve asansörün olağan yıllık bakımı gibi kullanımdan doğan giderler kiracı tarafından karşılanmalıdır.
TBK m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu nedenle sözleşmede açıkça düzenlenmeyen veya niteliği itibarıyla yan gider sayılamayan aidat kalemlerinden kiracının sorumlu tutulması her zaman mümkün değildir.
Yan Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Sebebi Olur mu?
Kira sözleşmesinde kiracının yalnızca kira bedelini değil, sözleşmede açıkça belirtilen yan giderleri de zamanında ve eksiksiz ödemesi gerekir. Aidat, elektrik, su, ısıtma gibi kullanım giderleri sözleşmede kiracıya yüklenmişse, bu giderlerin ödenmemesi de kira ilişkisinden doğan bir borcun ihlali anlamına gelir.
Bu yönüyle yan giderlerin ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesi gibi temerrüde sebep olabilir. Ancak uygulamada asıl tartışma, bu temerrüt nedeniyle İİK m. 269/a kapsamında icra mahkemesinden tahliye talep edilip edilemeyeceği noktasında ortaya çıkmıştır. Zira İİK m. 269/a’da “kira borcu” ifadesi yer alırken, TBK m. 315’te “kira bedeli veya yan gider” ifadesi kullanılmaktadır. Bu farklılık, “kira borcu” kavramının yan giderleri kapsayıp kapsamadığı konusunda farklı kararların verilmesine yol açmıştır.
Bu yaklaşımın temel dayanağı, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) dar yetkili icra mahkemelerine ilişkin hükümleriydi. İcra hukuk mahkemeleri, aidat gibi giderlerin İİK kapsamında doğrudan “kira borcu” olarak nitelendirilip nitelendirilmeyeceği konusunda çekimser kalmakta ve bu alacak kalemlerini asıl borcun “eklentisi” olarak görmekteydi. Bu nedenle, asıl kira borcunu ödeyip yan gideri ödemeyen kiracıların tahliyesi noktasında mahkemeler arasında uygulama birliği bulunmamaktaydı. 02.07.2025 tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile uygulamadaki farklılıklar giderilmiştir.
- Yargıtay HGK., E. 2024/785 K. 2025/426 T. 2.7.2025
“Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, İİK ve ilgili Yönetmelik hükümlerinin kira alacağı ve kira borcu kavramlarından bahsettiği, lafzi yorum yapıldığında kira borcu kapsamına yan giderlerin (su, elektrik v.b.) dahil olduğu sonucuna varılamayacağı, icra mahkemesinin görev alanına giren temerrüt nedeniyle tahliye istemlerinin yasal dayanağının İİK’nın 269/a maddesi olup yasa koyucunun bilinçli olarak HGK., E. 2024/785 K. 2025/426 T. 2.7.2025 Sayfa 6/9 “kira borcunu….” ifadesini tercihle yetindiği, TBK’nın 315/1. maddesindeki “… veya yan gideri…” tabirini özellikle kullanmadığı, kira sözleşmesinde belirli bir edimin (giderin) kiracıya ait olduğunun belirtilmiş olmasının o edimin (borcun) kira borcundan sayılmasını gerektirmediği, kira alacağı dışında kalan alacakların ve kira alacağının fer’îlerinin ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmeyeceğinden icra mahkemesince tahliyeye karar verilemeyeceği bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş, yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul Çoğunluğunca benimsenmemiştir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında da uygulamadaki bu görüş ayrılıklarına değinilmiştir. Çoğunluk tarafından benimsenen görüşe göre İİK 269/a’da belirtilen “kira borcu” ifadesi kira sözleşmesinden doğan borçları kapsamaktadır. Kira sözleşmesinin asıl borcu ve esaslı unsurunu oluşturan kira bedeli dışında kalan fer’i nitelikteki yan giderler “kira borcu” kapsamında sayılmıştır.
Kararın Kiracılar ve Kiraya Verenler Açısından Önemi
Bu karar, özellikle aidat, ortak gider, elektrik, su ve ısıtma gibi yan giderlerin ödenmemesi hâlinde tahliye sürecinin gündeme gelip gelemeyeceği bakımından önemlidir. Buna göre kiracı, kira bedelini ödemiş olsa bile, sözleşmede kendisine yüklenen ve kullanımdan kaynaklanan yan giderleri ödemezse temerrüde düşebilir. Bu temerrüt de şartları oluştuğunda icra mahkemesinde tahliye talebine konu edilebilir.
Ancak karar, aidat adı altında istenen her giderin otomatik olarak kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Yan giderin niteliği, kira sözleşmesinde nasıl düzenlendiği, borcun belirli ve ispatlanabilir olup olmadığı, ödeme emrinde hangi kalemlerin talep edildiği ve kiracının süresinde itiraz edip etmediği somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, kiracı kirasını ödese dahi, sözleşmede açıkça kendisine yüklenen ve kullanımdan kaynaklanan yan giderleri ödemezse tahliye riskiyle karşılaşabilir. Buna karşılık aidat içinde yer alan demirbaş, esaslı onarım, mantolama veya taşınmazın mülkiyetiyle ilgili giderler kiracıdan talep edilemez. Bu nedenle her olayda aidatın içeriği, kira sözleşmesi ve takip süreci birlikte incelenmelidir.
İcra Harç ve Masraflarının Tahliye Yönünden İncelenmesi
Kira hukukunda yerleşik kural, icra takibindeki takip faizi, icra masrafları ve vekâlet ücreti gibi fer’î alacakların ödenmemesinin tek başına tahliye nedeni oluşturmamasıdır. Kiracının temerrüt nedeniyle tahliye tehdidinden kurtulabilmesi için, kendisine gönderilen ödeme emrindeki 30 günlük yasal süre içinde sadece asıl kira borcunu ve yan giderleri (aidat, elektrik, su vb.) tam olarak ödemesi yeterlidir.
Kiracı, tahliyeyi durdurmak amacıyla 30 gün içinde parayı icra dairesine yatırabilir. Ancak kiracı bu ödemeyi yaparken, paranın alacaklıya ödenmesine muvafakat vermezse veya açtığı bir dava (örneğin menfi tespit davası) aracılığıyla paraya tedbir koydurursa, para alacaklının tasarrufuna geçmemiş sayılır. Kira bedelinin 30 günlük yasal süre içinde alacaklının hesabına geçmesi veya en azından alacaklının tasarrufunda olması şarttır. Bu durumların varlığı halinde, para icra dairesine yatırılmış olsa dahi ödeme gerçekleşmemiş kabul edilir ve tahliye kararı verilir.
Akla gelen bir başka soru kiracı asıl borcu (kira ve yan giderler) tam olarak icra dairesine yatırdığında, devletin bu paradan “tahsil harcı” kesmesi nedeniyle kiraya verenin eline geçen net miktarın düşük kalması halinde tahliye sebep olur mu? Tahsil harcı kesintisi yapılması temerrüde düştüğü anlamına gelmez ve tahliyeye sebebiyet vermez.
Av. Muhammed Emin Ünal
