Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi, bir gayrimenkulün iktisap (satın alındığı tarih) tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde satılması halinde, elde edilen kar miktarı üzerinden alınan bir gelir vergisidir.
Her ne kadar son zamanlarda daha fazla gündeme gelmiş olsa da, değer artış kazancı vergisi 5615 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler kapsamında 2007 yılından bu yana uygulanmaktadır. Ancak özellikle son dönemde, gayrimenkul satışlarında bedelin tapuda gerçek değerinin altında gösterilmesini önlemek amacıyla vergi idaresi denetimlerini önemli ölçüde sıkılaştırmıştır.
Bu denetimler neticesinde, tapuda beyan edilen satış bedellerinin gerçek değere daha yakın gösterilmesi yönünde bir uygulama gelişmiştir. Aksi halde, satış bedelinin düşük gösterilmesi veya elde edilen kazancın hiç ya da eksik beyan edilmesi durumunda mükellefler vergi ziyaı cezası ile karşı karşıya kalmaktadır.
Nitekim, bu tür durumlarda verginin eksik tahakkuk etmesine sebebiyet verilmesi halinde uygulanan vergi ziyaı cezası, caydırıcılığın artırılması amacıyla %25 oranından %100 oranına kadar yükseltilmiştir. Bu düzenlemeler ve artan denetim sıklığı nedeniyle, değer artış kazancı vergisi uygulaması giderek genişlemekte ve daha sık gündeme gelmektedir.
Kentsel Dönüşümde Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir ?
Değer artış kazancı vergisinin yeni satın alınan gayrimenkullerin 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasına ilişkin düzenlenmiştir. Kentsel dönüşümde yeni yapılan binaların iktisap (elde edilme tarihi) olarak yıkılan binanın yapılış tarihi mi yoksa yeni yapılan binanın yapılış tarihi mi esas alınacaktır ?
Kentsel Dönüşümde Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Uygulanmaktadır ?
Söz konusu vergilendirme için yeni yapılan gayrimenkulün tescil tarihi esas alındığı takdirde, kentsel dönüşüm sonrasında ilk 5 yıl içerisinde satılan bağımsız bölümlerden değer artış kazancı vergisi alınması gerekmektedir. İdare bu konuya ilişkin görüşünü Tapu Genel Müdürlüğünün 2010/4 sayılı genelgesiyle belirtmiştir.
İlgili düzenlemede arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimenkulün tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması değer artışı kazancı olarak değerlendirilir.
Hasılı kelam kentsel dönüşüm sonucunda elde edilen gayrimenkullerin devralma tarihi yeni yapılan binanın tescil tarihinden başlayacağından ilk 5 yıl içerisinde satışı halinde değer artış kazancı vergisinin ödenmesi gerekecektir.
Kentsel Dönüşümde Değer Artış Kazancı Vergisine Karşı Ne Yapılabilir?
Danıştay ve vergi mahkemeleri ise kentsel dönüşüm sonucunda binaların yenilenmesini iktisap olarak değil, “servetin biçim değiştirmesi” olarak yorumlamıştır. Yani kentsel dönüşüme konu olan binaların müteahhite verilerek yenilenmesi yeni bir iktisap değil, halihazırda varolan mülkiyetin nitelik değiştirmesi olarak yorumlanmıştır. Bundan dolayı da iktisap tarihi olarak binanın ilk satın alındığı tarih esas alınması gerektiği ifade edilmiştir.
Danıştay 9. D., E. 2019/1376 K. 2022/1660 T. 27.4.2022
“arazi vasfındaki taşınmazların cins tashihi yapılarak arsa vasfını alması ya da kişilerin kat edinme karşılığı arsalarını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmaları gibi durumların yeni bir alım-satım olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bu gibi durumlarda servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesinin söz konusu olduğu,”
Danıştay Kararı – 4. D., E. 2019/4421 K. 2022/5216 T. 28.9.2022
“gayrimenkulün 1980 yılında edinildiği, taşınmazın konu edildiği imar uygulamaları neticesinde yapılan sonraki tarihli tescillerin taşınmazın ilk edinim tarihini değiştirmeyeceği, bu sebeple satış işlemi gerçekleştirilen taşınmazın iktisap tarihi ile elden çıkarma tarihi arasında beş yıldan fazla bir sürenin geçtiği görülmüş olup”
İlgili kararlarda da görüleceği üzere kentsel dönüşüm sonucunda elde edilen bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak yeni binanın tescil tarihi değil yıkılmadan önce satın alındığı tarih olması gerektiği ifade edilmiştir.
Bu sebeple uygulamada vergi beyanı yapılırken ihtirazi kayıtla beyanda bulunulması gerekmektedir. Ayrıca vergi tarh edilmesi halinde idare mahkemelerinde yürütmenin durdurulması talep edilerek iptal davası açılması hak kaybı yaşanmaması açısından önem arz etmektedir.
