Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025/2 sayılı ve 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararı ile birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin tapuya güvenerek kazandıkları ayni hakların korunması yönünde önemli bir içtihat değişikliğine gidilmiştir. Bu değişiklikle birlikte, inşaat henüz tamamlanmadan yapılan satışlar sonucunda hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımlarının da hukuken korunması gerektiği açıkça ortaya konmuştur.x
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici (müteahhit), arsa sahibi ile yaptığı sözleşme gereğince belirli arsa payları karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenir. Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, inşaat henüz tamamlanmadan daireler “topraktan” satılmakta ve üçüncü kişiler tapuya tescil yapılmadan önce bedel ödeyerek alım yapmaktadır.
Önceki Yargıtay içtihatlarına göre, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan sözleşme kapsamında yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmemesi ve bu nedenle arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi durumunda, yükleniciden tapuda pay devralan üçüncü kişilerin kazanımları, iyiniyetli dahi olsalar korunmamaktaydı. Bu uygulama, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde düzenlenen “tapu siciline güven” ilkesine açıkça aykırılık teşkil etmekteydi. Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 2025/2 sayılı ve 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararıyla bu anlayış terk edilmiştir. Yeni içtihat, tapuda yükleniciden devralınan taşınmazı iyi niyetle iktisap eden üçüncü kişinin hakkını korumakta ve TMK M. 1023 hükmünü somut şekilde uygulamaya geçirmektedir. Böylelikle içtihatta köklü bir yön değişikliği yaşanmış; artık sözleşmeden kaynaklanan arsa sahibinin talepleri, tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülememektedir.
Sonuç olarak yüklenici ile arsa sahipleri arasında uyuşmazlık çıkması ve arsa sahiplerinin sözleşmeden dönmesi halinde iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunmaktadır. İçtihadı birleştirme kararı öncesinde, inşaat tamamlanmadan daire alan üçüncü kişiler mağdur olmaktaydı. Şöyle ki; inşaat devam ederken müteahhidin batması yahut inşaatı sözleşmeye uygun şekilde devam ettirmemesi halinde arsa sahipleri sözleşmeden dönmekteydi. Bu durumda yüklenici firma maddi olarak zor duruma düşmekte ve üçüncü kişilerin kendisine karşı yönelttiği sebepsiz zenginleşmeden doğan alacaklarını ödeyemeyip, üçüncü kişilerin mağduriyetine sebep oluyordu. Yargıtay’ın yeni içtihadı birleştirme kararı ile birlikte bu yanlıştan dönülmüştür.
Prof. Dr. Çiğdem Kırca’nın Eleştirileri
İlgili İçtihadı Birleştirme kararında görüşlerine yer verilen Prof. Dr. Çiğdem Kırca, kararın doğru olduğunu belirtmekle beraber hukuki gerekçelendirmede çeşitli tutarsızlıklar olduğunu ifade etmiştir:
Yargıtay’ın yıllar boyunca benimsediği anlayışa göre, yükleniciye devredilen arsa paylarının sözleşmenin ifası gerçekleşmeden sadece “avans” niteliğinde olduğu kabul edilmekte ve yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmemesi halinde, onun üzerinden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyiniyeti dahi korunmamaktaydı. Bu yaklaşım, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesiyle güvence altına alınan tapuya güven ilkesine doğrudan aykırılık teşkil etmekte; tescil edilmiş ayni hakların geçerliliğini keyfi ve dışsal koşullara bağlamaktadır.
Kırca’ya göre, üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki kazanımlarının korunması yalnızca Türk Medeni Kanunu’nun 1023. Maddesinde düzenlenen tapuya güven ilkesine dayandırılamaz. Asıl gerekçe, yükleniciye yapılan tasarruf işlemlerinin geçerli ve kesin şekilde gerçekleşmiş olmasıdır. Bu noktada, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesiyle birlikte daha önce gerçekleşmiş tasarruf işleminin hükümsüz hâle getirilemeyeceği, yani geçerli bir tasarruf işleminin kişisel hak dayanaklı bir irade beyanıyla bertaraf edilemeyeceği vurgulanmaktadır. Oysa Yargıtay, önceki içtihatlarında üçüncü kişilerin inşaat halindeki yapının durumunu bilmesi gerektiğini, bu sebeple iyi niyetli sayılmayacaklarını ileri sürerek onları tapuya güvenin sağladığı korumadan mahrum bırakmıştır.
Ayrıca yazar, arsa malikinin yükleniciye yaptığı devri geçerli kabul eden tapu kayıtlarının sonradan geri alınabilir nitelikte görülmesinin, hukuk güvenliği açısından son derece sakıncalı olduğunu ifade etmektedir. Tapu sicilinde yer alan kayıtların devlet eliyle tutulduğu, herkese açık ve güvenilir olduğu varsayımı, hem işlem güvenliği hem de ekonomik istikrar için vazgeçilmezdir. Oysa Yargıtay’ın “avans tapu” yaklaşımı, mülkiyet hakkını geçici ve muğlak bir yapıya dönüştürmekte; kazanılmış ayni hakların kişisel sözleşme ilişkilerine bağlı olarak ortadan kaldırılmasına imkân vermektedir.
Genel Değerlendirme
Sonuç olarak Kırca, önceki içtihatların eşya hukukunun temel yapısıyla bağdaşmadığını; kişisel hakların üçüncü kişilere ileri sürülemeyeceğini ve yolsuz olmayan tescile güvenen iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması gerektiğini savunmaktadır. Bu çerçevede, 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nı yerinde bir düzeltme olarak değerlendirse de , esas itibariyle uzun yıllardır süren yanlış uygulamanın doğurduğu güvensizliğin hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmadığını açıkça ortaya koymaktadır.
Av. Muhammed Emin Ünal
