Olağan Kullanım ve Hor Kullanma
Türk Borçlar Kanunu m. 316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu borcun bir yansıması olarak kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, sözleşme sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kanun koyucu, kiracıyı olağan kullanımdan kaynaklanan eskime, yıpranma ve bozulmalardan sorumlu tutmamıştır. Dolayısıyla, zamanla halıların aşınması, boyanın solması veya parkelerin matlaşması gibi durumlar “olağan kullanım” sayılır ve kiraya veren bunlar için tazminat talep edemez.
Buna karşın, kiralananın özüne zarar veren veya özen borcuna aykırılık teşkil eden kullanımlar “hor kullanma” olarak adlandırılır ve bu durum hor kullanma tazminatına yol açar. Kiraya veren, taşınmazın iadesi sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu zararları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; aksi takdirde kiracı sorumluluktan kurtulur.
Zorunlu ve Faydalı Masraflar
Kiracının sözleşme süresince taşınmaza yaptığı harcamalar, “zorunlu”, “faydalı” ve “zenginleştirici” masraflar olarak ayrılır. Kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı ve tahliye anında taşınmazda kalan zorunlu ve faydalı masrafların bedelini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine dayanarak talep edebilir. Bu bedel, imalatın yapıldığı tarihteki değerinden yıpranma payı düşülerek hesaplanır ve ancak taşınmaz tahliye edildikten sonra dava konusu edilebilir. Taşınmazın değerini aşırı artıran ancak zaruri olmayan “zenginleştirici” harcamalar ise kural olarak bu kapsamda değildir ve kiracı bunları söküp götürebilir.
Eğer kira sözleşmesinde “kiracının yapacağı masrafları kiraya verenden talep edemeyeceği” veya “yapılan yeniliklerin kiraya verene bedelsiz bırakılacağı” yönünde bir hüküm varsa, bu madde geçerli kabul edilir ve kiracı yaptığı faydalı masrafları geri isteyemez. Ayrıca kiracı, kiralananın kullanımı için zorunlu onarımları (kombi arızası vb.) kiraya verenin onayı olmadan bizzat yaptırıp bedelini tek taraflı olarak kiradan düşerse, bu durum eksik ödeme sayılır ve temerrüt nedeniyle tahliye riski doğurur. Bu durumda yapılması gereken zorunlu gider için yapılan masraf yönünden kiraya verene bildirimde bulunması gerekir.
Boyalı Teslim – Boyalı İade
Kira sözleşmelerinde sıkça rastlanan “boyalı teslim edildi, boyalı iade edilecek” şartı, hukukumuzda olağan yıpranmanın bir istisnası olarak kabul edilmektedir. Uygulamada “boyalı iade” şartı, olağan yıpranma kapsamında değerlendirilerek yanılgıya düşülmektedir. Normal şartlarda boyanın kirlenmesi olağan kullanım sayılsa da, sözleşmede taşınmazın boyalı teslim edildiğine ve boyalı iade edileceğine ilişkin yazılı bir hüküm bulunması halinde kiracı, taşınmazı boyatarak teslim etme yükümlülüğü altına girer. Bu husus aynen iade kapsamında değerlendirilmektedir. (Bu konuya ilişkin örnek kararlar için metnin sonuna bakabilirsiniz.)
Uygulama açısından, sadece “boyalı iade edilir” yazılması yeterli görülmekte ancak rengin ve boya kalitesinin netleştirilmesi için RAL kodu veya marka belirtilmesi önerilmektedir; aksi halde kiracı taşınmazı aykırı bir renge (örneğin siyah) boyayarak iade ederse, bu durum yeniden boyama masrafı çıkaracağı için uyuşmazlığa yol açabilir. Eğer sözleşmede bu yönde bir madde yoksa, kiracı evi temiz ancak boyasız (olağan kirlilikle) teslim etse dahi boya bedelinden sorumlu tutulamaz.
Demirbaşlar Yönünden Sorumluluk ve İspat
Kira hukukunda demirbaşlar, taşınmazın kullanımı için kiracıya bırakılan ve sözleşme sonunda iadesi gereken taşınır eşyaları ifade eder. Demirbaşların teslim anındaki durumu ile marka ve model gibi ayırt edici özelliklerinin belirlenmesi, sözleşme sonundaki olası tazminat talepleri açısından hayati önem taşır.
Kiracı, kiralanan taşınmazdaki demirbaşların olağan kullanımdan kaynaklanan bakımlarını (örneğin klimanın filtre temizliği veya kombinin yıllık periyodik bakımı) yaptırmakla yükümlüdür. Ancak demirbaşın ana aksamındaki bozulmalar, varlığını koruyucu veya değerini artırıcı nitelikteki esaslı masraflar (örneğin kombi veya asansör beyninin bozulması) kural olarak kiraya verene aittir. Kiracı, demirbaşları ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlü olsa da, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz.
Uygulamada sadece “kombi” veya “klima” yazılarak geçilen sözleşmeler, tahliye aşamasında ciddi ispat uyuşmazlıklarına yol açmaktadır. Kiracının yüksek kaliteli bir demirbaşı söküp yerine daha ucuz bir muadilini takması durumunda, eğer sözleşmede marka, model ve seri numarası belirtilmemişse kiraya verenin bu durumu ispatlaması oldukça güçtür. Hatta demirbaş listesinde açıkça yer almayan “kapı” gibi taşınmazın ayrılmaz parçası sayılan unsurların bile sökülüp götürüldüğü uç örneklere rastlanmaktadır.
Bu tür sorunların önüne geçmek amacıyla, sözleşme kurulurken kapsamlı bir demirbaş listesi hazırlanmalı ve her eşyanın ayırt edici özellikleri (marka, model, seri no) tek tek yazılmalıdır. İspatın en güçlü yolu ise teslim anında demirbaşların fotoğraflarının çekilmesi veya videolarının kaydedilerek bu kayıtların sözleşmenin ayrılmaz bir eki haline getirilmesidir. Dijital kayıtların, çekildiği tarih ve cihaz bilgilerini içeren kodları sayesinde mahkemeler nezdinde delil başlangıcı olarak değerlendirilmesi mümkündür.
Yargıtay 6. HD., E. 2014/6523 K. 2015/2380 T. 10.03.2015
“Kiracı bu daire ile ilgili yaptığı veya yapacağı baca ve bunlar gibi yapıları çıkarken bedelsiz olarak mal sahibine teslim etmek zorundadır yapılacak bu türlü eklentiler için harcanan bütün masraflar kiracıya aittir bu bedeller hiçbir şekilde kiralayandan talep edilemeyecektir.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Aynı şekilde sözleşmenin 4. maddesinde kiracının tahliye anında taşınmazı aldığı gibi teslime mecbur olduğu ve dairenin her şeyi ile sıfır, boyası yeni yapılmış daire olduğu belirtilmiştir. Sözleşme hükmüne göre kiracının yaptığı masraflar nedeniyle kiralayandan her hangi bir bedel talep edemeyeceği öngörülmüştür. Serbest irade ürünü olan sözleşme hükümleri geçerli olup, tarafları bağlar.”
