Tahliye taahhüdü ile kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak beyan etmektedir. Borçlar kanununda sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olmakla birlikte konut ve çatılı işyerine ilişkin sözleşmelerde sözleşme serbesti büyük ölçüde sınırlandırılmaktadır. Tahliye taahhüdü ise kira sözleşmesini sonlandırmaya yönelik bir beyan açıklaması niteliğinde olması hasebiyle belirli şekil şartlarına tabi tutulmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak beyan etmiş ancak boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde sözleşmenin feshi için cebri icra yoluna başvurabilir. Ancak tahliye taahhüdünün şekilde şartları yönünden eksiklik varsa söz konusu taahhüt geçersiz hale gelebilir. Öncelikle tahliye taahhüdünü geçerlilik şartlarını inceleyerek, uygulamada söz konusu şartların nasıl karşılandığı ve örnek yargıtay kararlarını inceleyeceğiz
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli ve icra edilebilir sayılabilmesi için üç unsurun bir arada bulunması gerekir:
- Yazılı şekilde yapılması,
- Bizzat kiracı veya özel yetkili vekili tarafından imzalanması,
- Taşınmazın kiracıya fiilen tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır.
Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütler, kiracının müzakere gücünün zayıf olduğu ve baskı altında imzaladığı kabul edildiğinden geçersizdir.
Taşınmazda birden fazla kiracı bulunması durumunda ise taahhüdün geçerliliği için tüm kiracıların imzasının bulunması ve icra takibinin hepsine birden yöneltilmesi zorunludur. İlgili kanun maddesinde şartlar kiracı lehine düzenlense de uygulamada durum tam tersini gösteriyor.
Beyaza İmza (Boş Taahhütname) Sorunu
Uygulamada en sık karşılaşılan husus, kiracının düzenleme ve tahliye tarihlerini boş bırakarak imzaladığı taahhütnamelerdir. Bu duruma doktrin ve uygulamada “beyaza imza” adı verilmektedir. Konut ve Çatılı İş Yeri kiralamalarında ev ve dükkan sahiplerinin, kendilerini garanti altına almak adına kira sözleşmesiyle birlikte düzenleme ve tahliye tarihi içermeyen tahliye taahhüdünün imzalanmasını şart koştuğu görülmektedir. Bu şekilde imzalanan tahliye taahhütnameleri ileri tarihlerde taraflar arasında uyuşmazlıkların çıkmasına sebebiyet vermektedir. Kiracılar, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak imzaladığını iddia etse de bunun ispatı oldukça zordur. Şöyle ki;
Yargıtayın yerleşik görüşüne göre tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olmasının taahhüdü tek başına geçersiz kılmayacaktır. Boş bir kâğıda imza atarak bunu kiraya verene teslim eden kiracının, belgenin sonradan aralarındaki anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu iddia edebilmesi için bu iddiasını ispatlaması gerektiğini, aksi hâlde imzasının sonuçlarına katlanmak zorundadır. (Örnek kararlar için aşağıya kaydırabilirsiniz.) Ayrıca, taahhütnamede “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yer alması, belgenin taşınmazın tesliminden sonra verildiğine dair bir karine oluşturur ve tanzim tarihi yazılı olmasa dahi taahhüdü geçerli kılar.
Yargıtayın bu yaklaşımı doğru bulmamakla birlikte çözüm için gerekli adımların kanun koyucu tarafından atılması gerekmektedir. Borçlar kanununda belirtilen haller dışında kiracı aleyhine düzenleme yasağı bulunmaktadır. Uygulamada bu durum belirtildiği şekilde uygulanmadığı için kiracıyı tamamen kiraya verenin insiyatifine bırakmaktadır. Öteki yandan kiracının kanunda sayılan haller dışında 10 yıllık uzama süresi boyunca taşınmazdan tahliyesi istenemediği için kiraya verenlerin kendisini güvenceye almak istemesi de oldukça normaldir. Ancak söz konusu uygulama nedeniyle kiracı tamamen kiraya verenin insiyatifine bırakılmamaktadır. Bu hususta iki tarafında menfaatlerini koruyacak bir düzenleme getirilmesi gerekmektedir.
Aile Konutu İtirazının Etkisi
Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda tahliye taahhüdü, sözleşmede imzası bulunmayan eşin açık rızasına bağlıdır. Ancak bu itirazın icra takibinde dinlenebilmesi için, imzası olmayan eşin en geç icra takibi tarihine kadar malike, taşınmazın aile konutu olduğuna dair yazılı bir bildirimde bulunmuş olması gerekir. Aksi takdirde takip aşamasında ileri sürülen aile konutu itirazı, “hakkın kötüye kullanılması” sayılarak reddedilir.
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak Örnek No: 14 tahliye emri gönderebilir veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu bir aylık süre içinde dava açılacağının kiracıya yazılı olarak ihtar edilmesi hâlinde, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
Taşınmazın El Değiştirmesi Durumu
Tahliye taahhüdünün alınmasından sonra taşınmazın satılması veya başka bir şekilde el değiştirmesi, taahhüdün geçerliliğini etkilemez. Yeni malik, eski malik zamanında usulüne uygun alınmış geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, doğru şekilde düzenlendiğinde kiraya veren için etkili ve hızlı bir tahliye aracıdır; ancak şekil şartlarındaki en ufak bir eksiklik, icra takibinin veya davanın reddiyle sonuçlanabilir. Özellikle taahhütnamenin taşınmazın tesliminden önce mi sonra mı verildiği, beyaza imza iddiasının ispat yükünün kimde olduğu ve aile konutu itirazının usulüne uygun ileri sürülüp sürülmediği, her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle gerek taahhütnamenin düzenlenmesi gerekse buna dayalı icra takibinin başlatılması aşamasında kira hukuku alanında bir avukattan destek alınması, ileride doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önem arz etmektedir.
Yargıtay 8. HD., E. 2017/4794 K. 2018/11923 T. 2.5.2018
“Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir.”
Yargıtay 12. HD., E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020
“Maksada uygun yazılmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Boş belgenin maksada uygun doldurulmadığının davalı tarafça isbatı gerekir. Ancak, davalının beyaza imza atmakla da sonradan meydana gelecek olayların sonucuna katlanması gerektiğinin kabulü gerekir. Kaldı ki davalı belgenin hile, ikrah ve müzayaka içerisinde kendisinden alındığını iddia ederek, BK.nun 31. maddesi gereğince belgenin iptali için dava açtığını iddia ve ispat etmemiştir.”
Yargıtay 3. HD., E. 2022/8302 K. 2023/167 T. 21.2.2023
“kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekeceği, tahliye taahhütnamesinin davalı kiracı şirket yetkilisi tarafından imzalandığı belirlendiğinden ve tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 sayılı TBK’nın 39 uncu maddesi gereğince tahliye taahhütnamesinin iptali için bir dava da açılmadığı, tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.”
